Nekustamā īpašuma tirgus aktualitātes jeb kā "ārstēt" nozari 2014. gadā
Piektdien, 28. martā visas dienas garumā nekustamā īpašuma tirgus profesionāļi un interesenti pulcējās nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA organizētā ikgadējā konference "Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?".
Imigrācijas likuma grozījumi un termiņuzturēšanās atļaujas, jaunā būvniecības likuma ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu, Rīgas pilsētas ilgtermiņa attīstības stratēģija – šīs bija tikai dažas no aktualitātēm, par kurām vairāku stundu garumā diskutēja kopumā 30 eksperti.
Nekustamā īpašuma nozare sniedz būtisku ieguldījumu ne tikai pilsētu attīstībā, bet arī visas Latvijas tautsaimniecības izaugsmē, atklājot konferenci teica Latvijas Republikas ekonomikas ministrs Vjačeslavs Dombrovskis. Viņš arī iezīmēja šī gada aktuālos jautājumus, kura viena no prioritātēm ir termiņuzturēšanās jautājums. "Investīciju piesaistes programma ir viens no iemesliem, kas nodrošinājis zināmu stabilitāti un mudinājis pēc krīzes lielu daļu iedzīvotāju tomēr nebraukt prom, bet gan turpināt strādāt Latvijā. Šobrīd piedāvātie grozījumi lielākoties tiek īstenoti politisku, nevis ekonomiski pamatotu iemeslu dēļ," komentēja V. Dombrovskis, apstiprinot, ka Ekonomikas ministrija darīs visu, lai iemaksa valsts budžetā no iegādājamā īpašuma vērtības netiktu paaugstināta uz 10%.
Termiņuzturēšanās atļaujas apmaiņā pret ieguldījumiem – nozares lokomotīve
Visaktīvākās diskusijas konferences dalībnieku vidū raisīja neskaidrība par imigrācijas likuma grozījumiem un termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanu. Virkne nozares ekspertu norādīja, ka jau šobrīd ir jūtama investoru aktivitātes samazināšanās – tie valdības neskaidro lēmumu dēļ ir piesardzīgi un iesaldējuši savus investīcijas projektus. Tāpat jāņem vērā, ka Latvijas iedzīvotāji visbiežāk iegādājas īpašumu, kuru summa ir vidēji 30 līdz 40 tūkstoši eiro, tas nozīmē, ka nozares attīstība lielākoties ir uz ārvalstu investoru pleciem.
Ekonomikas ministrijas uzņēmējdarbības konkurētspējas departamenta direktore Ilze Beinare, iepazīstinot ar Konsultāciju kompānijas "Raymond Chabot Grant Thornton" veikto Latvijas termiņuzturēšanās atļauju programmas pētījumu, atzina, ka tās galvenie plusi ir piesaistītais ārvalstu investīciju apjoms (gandrīz 560 miljoni eiro), salīdzinoši zemās administratīvās izmaksas termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanai, ieguldījumu sliekšņu konkurētspēja, labā pārvaldes struktūra, izvēles varianti investoriem – termiņuzturēšanās atļauju saņemt pret ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, banku kapitālā vai kapitālsabiedrībās. Savukārt eksperti ne tik stipro pozīciju vidū minējuši investoru izcelsmes valstu vienveidība – lielākoties NVS valstu pārstāvji, programmas struktūras liegums palielināt ieguldījumu reālajā ekonomikā, valdības vājo ietekmi uz programmas īstenošanu, mazo atpazīstamību ārpus NVS valstīm un citas.
Atsaucoties uz "Deloitte Latvia" pētījumu par termiņuzturēšanās programmas ietekmi uz Latvijas ekonomikas vidi, Latvijas Privātbanku asociācijas prezidents Toms Veidemanis norādīja, ka lielākoties īpašumus iegādājas Rīgā vai Jūrmalā. Taču nevis tālākai realizācijai, bet gan dzīvošanai un atpūtai kopā ar ģimeni. Turklāt līdz ar īpašuma iegādi, tiek ieguldīts arī dzīves vietas labiekārtošanā, uzņēmējdarbībā. Pētījums liecina, ka salīdzinot ar Baltijas valstīm, Latvija ir vismazāk pievilcīga investoru acīs, tāpēc, mūsu valstij ir jāspēj nodrošināt labāki un konkurētspējīgāki risinājumi, nevis jādomā par programmas pārtraukšanu.
Tāpat eksperti norādīja uz vēl kādu būtisku programmas nepilnību – nestabilitāti tās īstenošanā. Lēmumu par investīciju ieguldīšanu kādā citā valstī ikviens investors pieņem nevis spontāni, bet gan rūpīgi pārdomājot un analizējot. Tiek ņemti vērā dažādi kritēriji, gan valsts atrašanās vieta, nodokļu politika, gan drošība. Tāpēc arī investors no valsts puses sagaida stabilitāti un skaidrību programmas īstenošanā. "Labāk, lai mūsu valstī programmas nosacījumi ir sliktāki nekā citās, taču bez stabilitātes programmas īstenošanā gan tālu netiksim," komentēja eksperti.
Banku politika Latvijā – hipotekārā kreditēšana, maksātnespējas likums un "nolikto atslēgu" princips
Pēdējo gadu laikā pieaug no jauna izsniegto kredītu apjoms, turklāt 2013. gadā jauno kredītu darījumu apjoms audzis par 26%. Tomēr kopējais banku kredītu apjoms nedaudz samazinājies izsniegto kredītu atmaksas un "slikto kredītu" norakstīšanas dēļ. "Galvenais šķērslis mājokļa iegādei jau šobrīd ir pašu ieguldījuma trūkums. Uzkrājumi netiek veidoti, jo vairāk nekā puse Latvijas iedzīvotāju ik mēnesi iztērē tik, cik nopelna. Kā liecina pētījumi, vidēji ģimene mēnesī var ietaupīt 100 eiro. Tas nozīmē, ka lai sakrātu pirmo iemaksu dzīvoklim Rīgā, kura vērtība ir aptuveni 40,000 eiro, būs nepieciešami 6 gadi un 8 mēneši," skaidro SEB Valdes loceklis un Finanšu direktors Kārlis Danēvics. Viņš arī piebilst, ka hipotekārais kredīts nav piešķirams visiem – ir rūpīgi jāvērtē katra indivīda iespējas kredītu atdot. Tāpat ir jārēķinās, ka graujot normālus hipotekārās kreditēšanas tirgus principus, kā alternatīvs risinājums nekalpos ne pašu ieguldījuma palielināšana uz 50%, ne iemaksas krāšana 20 gadu garumā, ne arī "ātrā hipotekārā kreditēšana."
Savukārt Swedbank Latvijas Valdes priekšsēdētājs Māris Mančinskis piebilda, ka hipotekāro kredītu problēma nav tik liela, lai būtiski ietekmētu vai bojātu kopēju tautsaimniecības izaugsmi. Tāpat arī to izsniegšanas pārtraukšana ir pieļaujams risinājums, jo tie nav vadošie darījumi banku nozarē.
LR Saeimas deputāts Viktors Valainis norādīja, ka valsts nevēlas ierobežot kreditēšanu, bet gan veidot to sociāli atbildīgu, pret tiem, kuri nonākuši problēmsituācijās. Grozījumi maksātnespējas likumā ir pirmais solis, lai cilvēki bankrota procedūru var veikt ātrāk – vismaz gada laikā, un pēc tam spētu atgriezties ekonomikā.
Latvijas kredītņēmēju asociācijas Valdes priekšsēdētājs Jānis Āboliņš, komentējot "nolikto atslēgu" principu, par absurdu atzina šā brīža situāciju, kad vienam kreditoram nepieciešami līdz pat "septiņiem" galvotājiem. Reizē norādot uz faktu, ka Latvija ir "slikto kredītu" līdere Eiropā, tāpēc kredītņēmēju un devēju atbildības sadalīšanai "nolikto atslēgu" kārtība būtu lietderīga.
Likumdošanas nestabilitāte – kavēkļi un riska faktori nozares attīstībai
Likumi, kas pieņemti steigā, likuma izmaiņas gada beigās, kad nākamā gada finanšu plāni jau ir izstrādāti, likumi, kas pieņemti, tuvojoties vēlēšanām – šie ir tikai daži no kavēkļiem, kas ietekmē nekustamā īpašuma nozari. Tāpēc advokātu biroja Sorainen partneris Ģirts Rūda aicināja ikvienu nekustamā īpašuma nozares spēlētāju sekot līdzi aktualitātēm, ar īpašu atbildību pieņemt lēmumus, rūpīgi plānot ikkatru veicamo darbu, diskutēt ar partneriem un pēc tam rakstiski fiksēt savu vienošanos. Tā izvairoties no problēmsituācijām un pārpratumiem nākotnē.
Savukārt uz jautājumu, ko sagaida no šī gada aktualitātēm nozarē, nekustamo īpašumu kompānijas Pillar izpilddirektore Ieva Valtere norādīja – "stabilitāti nodokļu politikā, lielāku skaidrību likumdošanā, spēles noteikumu nemainīšanu tās gaitā."
Izmaiņas būvniecības likumā – būvatļaujas saņemšana projekta sākumposmā
Pārmetumi, ka esošais būvniecības likums nenodrošina investoru aizsardzību un, protams, arī Zolitūdes traģēdija, likusi rūpīgi strādāt pie izmaiņām būvniecības likumā, kuras stāsies spēka jau šī gada 1. maijā. Būtiskākā atšķirība no jau esošajām likuma normām būs būvatļaujas saņemšana jau projekta sākumposmā. "Ja līdz šim ierasta prakse bija būvatļauju lūgt vēl tad, kad projekts ir tikai idejas līmenī, tad līdz ar jauno likumu jau pašā būvniecības sākumā būs nepieciešama lielāka skaidrība par iecerētā objekta būvniecību, platību, izmantotajiem materiāliem, un citiem jautājumiem. Savukārt būvatļaujas saņemšana jau projekta sākumā ļaus ērtāk plānot finanšu plūsmu un saņemt iespējamos iebildumus būvniecībai, kamēr nav ieguldīti līdzekļi detalizēta projekta izstrādē," komentē Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša.
Rīgas centrs – bez auto
Rīga kopā ar piepilsētām veido konkurētspējīgu Ziemeļvalstu metropoli, uz kuru ik dienas brauc strādāt aptuveni 100 tūkstoši cilvēku. Tāpēc viens no būtiskiem kritērijiem pilsētas attīstības stratēģijā ir mobilitātes plānošana, komentē Rīgas domes Stratēģiskās vadības pārvaldes Stratēģiskās plānošanas nodaļas vadītājs Guntars Ruskuls. Iecerēts, ka līdz ar stāvparku un Rail Baltica izveidi, Rīgas pilsētas centrs varētu tikt atbrīvots no automašīnām, ļaujot iedzīvotājiem daudz ērtāk doties savās ikdienas gaitās.
Iepazīstinot ar pētījumu par nekustamā īpašuma iegādes kritērijiem Rīgā un Rīgas rajonā, Sendigo aģentūras vadītājs Vents Doriņš norādīja, ka 23.6% no Latvijas ekonomiski aktīviem iedzīvotājiem vēlas iegādāties īpašumu tieši Rīgā vai Rīgas rajonā. Būtiskākie kritēriji mājokļa izvēlei ir infrastruktūras attīstība, lielveikala, sporta klubu, izglītības iestāžu tuvums.
"Rīga ir rūkoša pilsēta un pieprasījums nespēs aizpildīt piedāvājumu, tāpēc pilsētas attīstība lielā mērā atkarīga arī no investīciju piesaistes programmas. Tā palīdz Latvijā ienākt talantīgiem, gudriem, inteliģentiem cilvēkiem, kuri arī vietējos iedzīvotājus rosina jaunām, nebijušām idejām," komentē Uģis Stīpnieks, Andrejostas attīstības projekta vadītājs. Tāpat eksperti aicināja rast risinājumu nekustamo īpašumu vērtības celšanai ne tikai Rīgā un Pierīgā, bet arī citās Latvijas pilsētās, padarot tās pievilcīgas potenciālajiem investoriem.